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营收规模见顶后，贝壳持续自我变革，大规模调整组织架构，正在转型居住服务平台
文|《财经》研究员 王文彤
编辑 | 杨立赟
4月24日晚，贝壳-W（02423.HK）发布了2025年度报告。相较一个月前公布的2025全年业绩，年度报告披露了更多信息，包括近期颇为外界关注的管理层薪酬细节。
年报显示，贝壳联合创始人、董事长兼首席执行官彭永东2025年的薪酬为2.35亿元，同比下降41.25%；联合创始人兼执行董事单一刚2025年薪酬为1.76亿元，同比下降41.14%。
过亿元的年薪令外界侧目，但详细拆分可知，此二人薪酬中占比最高的是“股份支付薪酬”，2025年的占比均超过96%。剔除这部分收入，二人的薪酬分别为937.8万元和672.8万元。对比其他港股上市房企董事长薪酬水平，在合理范围内。
彭永东和单一刚已将2025年限制性股票全额捐赠，用于为居住行业服务者及家庭（指房产经纪人及装修工人）提供医疗保障和子女教育、为应届毕业生提供支持等，并设立“健康家贝守护金”。
2025年是贝壳持续调整的一年，与房地产市场大势基本保持一致，全年实现净收入946亿元，同比微增1.2%；但净利润为29.9亿元，同比下降26.7%。毛利较低的租赁、家装等非房业务占比提升，对冲了规模下滑造成的营收压力，但也稀释了公司整体盈利能力。
在营收规模见顶后，贝壳正在探索新的解题思路。作为中国最大的中介机构和平台，其产业链不断向上下游延伸。2025年，贝壳先后推出房客分离、大店模式、“真保障”全流程服务保障体系、AI助手等提高服务质量和效率。
在3月16日的业绩电话会上，彭永东表示，市场的底层逻辑已发生显著变化，房产经纪行业将从过去的“依赖资源规模”，转向“比拼专业服务能力与运营效率”。进入2026年，贝壳继续进行大规模组织架构调整，将今年定义为转型居住服务平台的关键一年。
“天价”高薪从何而来
年报披露彭、单二人过亿元的的薪酬引发外界关注，详细拆解来看，这并非“到手”工资。
贝壳两位联合创始人获得大额“股份支付薪酬”源于2022年贝壳港股上市。
当时，美国《外国公司问责法》的出台让中概股公司面临强制退市的风险，贝壳选择回归中国香港上市，采用了港股的“同股不同权”组织架构。
“同股不同权”指的是持股份额不与投票份额画等号。例如，贝壳赴美IPO招股书显示，链家前董事长、贝壳创始人左晖持股28.9%，持有投票权46.8%，为公司第一大股东。
二者之所以不同，源于AB股结构。根据贝壳财报，相同份额下，每持有一股A类股就有一票投票权，一股B类股则有十票投票权。这类股份的持有人也被称为“超级投票权”持有人。
根据香港联交所《上市规则》规定，“超级投票权”持有人（在贝壳为彭永东和单一刚）必须为上市公司董事会成员，其股份相关经济利益占比必须超过所有股东权益的10%。这样能够使公司投票权和控制权相匹配，公司和股东的权益不受损害。
彼时彭、单二人的股份相关经济利益均并未达到10%。因此，在贝壳港股上市前夕，公司以股权激励的方式向彭永东授予7182万受限制的A类股，向单一刚授予5387万受限制的A类股，合计1.26亿股。根据招股书，股权激励计划为期十年。
这笔股权按会计规则采用“直线摊销法”，分五年计入薪酬成本，由此在财报上形成了每年数亿元的“股份支付费用”。
这种“同股不同权”的组织架构是港股市场的常见操作，贝壳并非孤例。如小米、快手、京东等公司均采用这种方式。
彭、单二人被授予的A类股均是“受限制的股份”，在解锁期到来之前，受限制的股票不得销售、转让、预支等。即便是股票解锁，股份制度薪酬也需要通过出售等方式才能变现。
A股和港股的薪酬披露规则不同，也让外界对贝壳产生了“天价薪酬”的惊叹。
中国证券业协会投资银行业专业委员会委员郑培敏告诉《财经》，A股上市公司所披露的高管薪酬，通常仅涵盖基本工资、绩效奖金这类现金收入，大众在A股公司年报里看到的高管薪酬，并非高管从公司获取的全部经济收益。
而港股上市公司披露的高管薪酬，包含薪金、奖金及股份支付薪酬。郑培敏表示，股份支付薪酬并不是公司实际的现金支出，“‘股份支付薪酬’ 常常被外界错误地当作高管实际到手的现金收入。实际上，这是一个会计上的处理。”他说。
剔除“股份支付薪酬”部分，彭、单二人的2025年薪酬分别为937.8万元和672.8万元。对比其他港股上市房企董事长薪酬水平，在合理范围内。
以民营房企龙湖集团（0960.HK）为例，其最后一次披露董事长薪酬是在2023年，根据当年财报，董事长兼首席执行官陈序平薪酬总额为3467万元，其中基础薪酬为1650万元。
还有一些港股房企因爆雷、现金流紧张而大幅降低高管薪酬。如2023年底，碧桂园（2007.HK）将执行董事杨惠妍、莫斌、杨子莹和非执行董事陈翀的年薪分别由37万元、300万元、200万元和37万元统一调整至12万元。
贝壳2025年报披露，彭永东已经连续两年捐出全额限制性股票，加上2026年初单一刚捐赠的限制性股票，合计捐赠股份总数达1900万股，约合超8亿元人民币。在此之前，彭永东未曾出售、转让或以其他方式处置过其实际拥有的贝壳股份。
该捐赠全部用于为居住行业服务者及家庭（指房产经纪人及装修工人）提供医疗保障和子女教育、为应届毕业生提供支持等，并设立“健康家贝守护金”。
贝壳方面表示，“健康家贝守护金”已于4月23日正式落地并开放申领通道，贝壳已向超50万贝壳、链家员工及行业服务者推送了1对1专属守护卡。该项目受益人群超过50万行业服务者，包括店东、经纪人、保洁员等。
持续自我变革
在年报发布前夕，3月29日，贝壳宣布新一轮组织架构调整。
在集团层面，贝壳成立集团变革委员会以及五大专项管理委员会，集团事务线也进行了重大调整，将产研事务线调整为产品事务线、研发事务线，新成立总干部部、成立廉政风纪事务线、公共事务线。
在区域层面，设立成都区域、重庆区域、广州区域等十大区域，任命李峰岩为集团高级副总裁、贝壳城市首席运营官，负责贝壳城市整体经营管理，向彭永东汇报。
北京链家是此次调整的主战场。
贝壳宣布设立北京链家战略委员会，下设北京链家战略管理办公室、北京链家人力策略，并对原北京链家、整装北京、惠居北京进行组织架构调整。
此外，贝壳还任命了三位副总裁，同时担任北京链家首席客户官，直接向彭永东汇报。这三人是拥有被窝家装背景的梁磊、拥有慧居业务背景的张珊珊和北京链家总经理蒿玉峰。这意味着，北京链家开始尝试将交易业务、家装家居业务、租赁业务进行整合，以适应市场和需求端的新变化。
人事方面也进行了较大的变动，多名老将的职位发生了变动。
以上海链家为例，原贝壳苏州区域总经理黄月平出任上海链家总经理，前任总经理王拥群卸任上海链家职务，继续担任集团高级副总裁及惠居CEO（首席执行官）专注租赁业务。贝壳希望借助王拥群的技术能力和管理经验，推动房屋租赁业务从“规模扩张”进入“效率与质量优先”的新阶段。
同日，彭永东还发出全员信，详细阐释了本次组织架构调整的初衷以及他对贝壳商业模式、大公司病、ACN模式、AI对经纪人的替代等方面的思考。他同时指出，贝壳将从交易平台向社区居住服务平台深度转型。
此外，从3月29日开始，贝壳的北京区域将开始为期100天的“百日变革”，要求所有管理者，包括彭永东本人到一线服务消费者。
本次大规模调整是贝壳2025年系列调整的延续。
2025年，贝壳先后通过链家门店试点了房客分离、大店模式等创新的服务模式，又在全平台推出“真保障”全流程服务保障体系、重申中性市场观，努力打破市场对其“暴力压价”的刻板印象。
面对AI对经纪行业的冲击，贝壳又推出了AI助手“来客”、必看好房模型等提高经纪人的工作效率。
这是贝壳在规模增长见顶后给出的解题思路。
财报显示，2025年全年贝壳实现净收入（指公司实际获得的收入，等同于营业收入）为946亿元，同比微增1.2%；但净利润仅为29.9亿元，同比下滑26.7%。
这是因为贝壳的房屋交易业务基本盘受到冲击，靠非房交易撑起四成营收。但由于租赁、家装等非房业务毛利较低，在维持营收规模的同时，也稀释了公司的盈利能力。
房产交易仍是贝壳的核心收入来源，但随着市场下行，2025年该部分业务净收入出现下滑，在总收入中的占比也逐渐下降。
财报显示，2025年贝壳的新房业务和存量房业务净收入分别为306亿元和250亿元，同比分别下降9.2%、11.4%，降幅分别扩大19.4个百分点、12.1个百分点。二者净收入合计在总净收入中占比为58.83%，同比下降7.37个百分点。
贝壳将希望寄托在非房业务。
2023年7月，贝壳提出了“一体三翼”的业务布局，将公司事业线进行细分。“一体”指的是新房和二手房业务，“三翼”则指的是家装家居、服务租赁服务和新兴业务及其他（指贝好家业务）。
根据财报，2021年贝壳非房业务收入占比仅为2.89%，此后四年快速上升，2025年的占比已升至41.17%。
相比家装家居，房屋租赁业务增长更加显著。截至2025年末，贝壳在管房源突破70万套，同比增长62%，录得净收入219亿元，同比增长52.8%，并首次实现全年盈利。
这一板块的增长主要得益于“省心租”模式下托管房源数量扩张。该模式将分散房源转为机构化长租房源，由贝壳提供标准化管家服务，赚取托管佣金。
但从行业来看，业务已经较为饱和，且依赖规模扩张，贝壳想快速占领市场需要付出较高的成本。根据财报，2025年房屋租赁服务的营业成本同比增长47%。
在3月16日晚的业绩电话会上，彭永东称，市场的底层逻辑已发生显著变化。“交易结构在变，二手房占比持续提升，新房市场出现分化。”他说，购房者也趋于谨慎，“现在更像一场家庭资产重组”。
不过进入2026年，市场出现了一些好转的信号。
根据国家统计局的数据，2026年3月一线城市新房、二手房价格均止跌，成交量也创新高。
此外，市场的回暖不局限于一线城市，3月，徐州、无锡、重庆等城市的二手房亦出现不同程度回暖。
贝壳集团党委书记、执行总裁左东华近期在接受采访时表示，当前市场最明显的变化是从全面涨跌转向结构性复苏，消费者心态也发生了较大变化。
他认为，经纪人的角色正在从信息中介进一步转向专业化的居住服务者，贝壳需要更好地运用AI技术，同时在理解消费者需求、协调复杂问题、保障交易过程方面还大有可为。
